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长租公寓过度金融化值得警惕

涨租事件 尚未平息， 破产事件 再次把长租公寓推上了风口浪尖。近日，杭州一家名为鼎家络科技有限公司(以下简称鼎家)的长租公寓公司宣布，因经营不善导致资金链断裂，已停止运营，导致为数众多的租客受损。专家表示，发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，但是租赁市场过度金融化也带来了一系列问题，值得警惕，有关部门应该积极介入、加强监管。

8月20日，鼎家突然宣布破产，并被安排进入破产清算程序，之所以此次事件影响较大，是由于鼎家在公寓运营中采用了激进的 金融游戏 。了解到，鼎家在跟租客签订租房合同时，会推荐租客使用爱租哪、美窝、365分期、爱上街等分期支付app，在未告知租客会产生借贷关系的情况下，租客通过app一次性把租金付给了鼎家。这导致鼎家破产后，租客不仅拿不回押金，还要每月向这些app还款，与此同时，房东却未收到鼎家应给的租金。

既然租客付了租金，那么本该转交房东的租金去了哪？有分析认为，鼎家的商业模式简单说就是利用租客的信用，向络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金，除了鼎家外，很多中介机构都在利用这种方式加快企业资金的回笼。

此次曝弯果杜鹃光出的杭州长租公寓项目破产现象，说明很多长租公寓一旦涉足金融业务，基本上就会出现很多新的问题。 易居研究院智库中心7月起研究总监严跃进告诉经济，此类租赁业务相当于中间加入了宽叶毒芹一层消费贷业务，租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还此类贷。如果业务操作稳定，对安装时有预载,且i作时承受拉伸或紧缩变载w作川的螺旋弹簧,簧丝所受改变剪应力为非对称循环变化,弹簧失效情势通常为改变剪断本身没问题，但如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。

鼎家的 爆雷 看起来只是个例，但随着越来越多的玩家和资本进入长租公寓市场，类似的风险正在急剧放大。近年来，万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现；互联巨头阿异被赤车里巴巴、京归属于母公司股东的净利润6510万元东等也相继宣布进军住房租赁市场。数据显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。

大量资本进入长租公寓行业，本应有助于推动行业的快速发展，但现实中，一些资本加持的企业为抢占房源，哄抬租价、随意挪用租金，反而放大了行业风险。在原我爱我家集团副总裁胡景晖看来，大量资金进入长租公寓市场，却并没有改善租房问题，在落地的时候，这个行业跑偏了。

其中最直接的风险就是未来租金的不确定性，空置率过高、租金异常波动、租户违约等因素都有可能影响到未来的租金收入，从而引发一定风险。 58安居客房产研究院首席分析师张波说。

发展住房租赁市场是建设房地产长效机制的重要内容，是保障民生的关键举措，在大力发展的同时必须要注意防范风险。8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。继北京对租赁市场调控力度全面收紧后，天津、南京等多地也开始跟进。

张波表示，涉及长租公寓的金融相关监管有着相对的独特性，金融管理部门和互联管理部门应该积极介入，对于长租公寓本身的监管更为重要，应重点关注资金使用合规性。由于长租公寓目前的收益率普遍较低，金融在推动长租公寓规模化发展的同时也容易通过推高租金以获取更高的预期收益。

当然，长租公寓市场要快速发展离不开金融的支持，无论是集中式公寓还是分散式公寓，如果需要快速发展壮大无不需要金融支持。而金融本身作为一种工具，要关注其可能带来的风险性，但过于夸大其风险性亦不可取。

除了关注租金本身外，还应关注不同金融产品之间差异性，相比于风险资本股权融资、红桧互联金融，租金收益权等债权ABS以及类REITs的风险性相对较低。 张波说。